Bereits im Oktober 2019 hat der Bundestag beschlossen, die Mietpreisbremse bis zum Jahresende 2025 zu verlängern. Nachdem auch der Bundesrat dem Entwurf zugestimmt hatte, ist die Novelle zum 01.04.2020 in Kraft getreten. Zusätzlich zur Ausdehnung der Geltungsdauer der bisherigen Regelung hat der Gesetzgeber auch eine Verschärfung für Mietverhältnisse beschlossen, die erst nach dem Inkrafttreten beginnen.
Das Bürgerliche Gesetzbuch bestimmt in § 556d II, dass die Landesregierungen per Rechtsverordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten festlegen dürfen. In diesen Gebieten darf die Miete bei Abschluss des Mietvertrages nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d I BGB). Während aufgrund der alten Fassung Verordnungen nur bis zum Jahresende 2020 erlassen werden konnten, sieht die Neufassung die Verlängerung der Verordnungskompetenz bis zum 31.12.2025 vor.
Das Gesetz nennt als Anhaltspunkte für einen angespannten Wohnungsmarkt:
• eine höhere durchschnittliche Mietbelastung als im Bundesvergleich,
• das Wachstum der Bevölkerung ohne entsprechenden Wohnungsneubau,
• eine höhere Mietpreissteigerung als im Bundesdurchschnitt und
• eine große Nachfrage bei geringem Leerstand.
Vermieter müssen sich bei der Vertragsgestaltung zwar nicht an die Vorgaben halten, wenn sie aber eine zu hohe Miete vereinbart haben, können die Mieter Erstattungsansprüche geltend machen.
Wenn Mieter ihren Vertrag vor dem 01.04.2020 abgeschlossen haben, können sie sich gegen überhöhte Mieten durch eine Rüge zur Wehr setzen. Eine wirksame Rüge setzt die Textform voraus, das heißt, sie muss per Brief, Fax oder E-Mail dem Vermieter zugehen. Ab dem Zeitpunkt des Zugangs haben sie Anspruch auf Erstattung der zu viel gezahlten Mietzinsen. Diese Rechtsfolge ergibt sich aus der früheren Fassung des § 556g BGB, der auf die Verordnungen bis zum Ende 2020 anwendbar war und ausdrücklich nur einen Anspruch für die Zukunft vorsah.
Nach der Neuregelung sollen Mieter nun auch einen Rückforderungsanspruch für den gesamten Zeitraum ab Beginn des Mietverhältnisses haben, sofern dieses erst nach dem 01.04.2020 begonnen hat. Voraussetzung ist, dass die Mieter ihre Rüge spätestens 30 Monate nach dem Einzug erheben. Bemängeln sie dagegen die Mietüberhöhung zu spät, können sie entsprechend der alten Rechtslage die zu viel gezahlten Beträge nur ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückverlangen.
Geplant war außerdem eine Neuregelung, um den Betrachtungszeitraum der Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre zu erhöhen. Da hierüber bislang noch keine Entscheidung getroffen wurde, bleibt es vorerst bei der bisherigen Handhabung: Die ortsübliche Vergleichsmiete wird anhand der Mietpreisentwicklung der vergangenen vier Jahre ermittelt.
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