Mietrecht

Vonovia erleidet empfindliche Schlappe vor dem Landgericht Bremen

Bei einer energetischen Modernisierung müssen die Kosten für die Mieter nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden. Das ist die Essenz eines Urteils des Bremer Landgerichtes, das für den Wohnungskonzern Vonovia vermutlich sehr-sehr teuer werden wird. Denn die Richter der ersten Zivilkammer ließen eine Revision zum Bundesgerichtshof nicht zu.[1]

Bei dem Rechtsstreit ging es in drei Fällen um Kosten, welche die Mieter im Zuge einer energetischen Modernisierung mittragen sollten. Die Mieter hatten zunächst schon erfolgreich vor dem Amtsgericht gegen die Mieterhöhungen geklagt. Die Mieterhöhung war für sie nicht nachvollziehbar, denn die laut dem Schreiben der Vonovia ausgeführten Arbeiten schienen ihnen nicht ausreichend nach einzelnen Gewerken aufgelistet.

Richter ließen eine Revision nicht zu

Gegen das Amtsgerichtsurteil zog die Vonovia vor das Landgericht. Doch auch in zweiter Instanz vor der zweiten Zivilkammer bekamen die Mieter Recht. Da der vorsitzende Richter aufgrund mangelnder Erfolgschancen keine Berufung zum Bundesgerichtshof (BGH) zuließ, wollte sich die Vonovia die Zulassung zur Revision gerichtlich erstreiten. Doch der erste Zivilsenat des Bremer Landgerichts wies auch diesen Antrag ab. Somit sind die drei erstinstanzlichen Urteile rechtskräftig und die Mieterhöhungen unwirksam (Aktenzeichen 1 S 87/19, 1 S 222/18 und 1 S 1/19).

Bei Modernisierungs-Mieterhöhungen sei es erforderlich, dass angegeben werde, in welchem Umfang die Maßnahmen und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt wurden und wie sich die Kosten jeweils auf die einzelnen Mieter verteilten, schrieben die Richter in ihrer Urteilsbegründung. Die bloße Nennung hoher hohen Kostenbeträge sei nutzlos, monierte das Gericht, weil dabei unklar bleibe, was im Einzelnen wie viel gekostet hat und was tatsächlich modernisiert wurde.

Kosten müssen überschlägig überprüfbar sein

Die Aufschlüsselung müsse dabei so einfach gehalten sein, dass die Mieter die Mehrkosten auch ohne besondere Vorkenntnisse und ohne Einsichtnahme in die Belege zumindest „überschlägig“ überprüfen können. Dieser Pflicht sei die Vonovia „nicht hinreichend nachgekommen“, stellte das Gericht fest.

Das Urteil folgt im Tenor einem ähnlichen richtungsweisenden Urteil des Landgerichts Hamburg. Dort hatte eine Mieterin gegen eine Mieterhöhung der Vonovia geklagt und ebenfalls in zweiter Instanz Recht bekommen. Ihre Wohnung war modernisiert und saniert worden, wobei der Wohnungskonzern die Kosten nicht sauber aufgeschlüsselt hatte. Die umlagefähigen Kosten der Modernisierung und die nicht umlagefähigen Kosten der Sanierung konnten daraufhin nicht richtig zugeordnet werden.[2]

Auch in Bremen können Mieter jetzt die Überzahlungen entsprechender Mieterhöhungen seit 2017 zurückzufordern. Weiter zurückliegende Mieterhöhungen sind inzwischen verjährt. In Bremen gehören der Vonovia rund elftausend Wohnungen. Nach Schätzungen sind etwa ein Drittel davon von solchen Modernisierungen betroffen. Da kommen schnell mehrere Millionen Euro zusammen, die die Vonovia nun zurückzahlen muss, wenn Mieter das einklagen.[3]

Die Vonovia ist einer der größten deutschen Immobilienkonzerne. Dem in Bochum ansässigen Unternehmen gehören rund 400.000 Wohnungen in Deutschland, Österreich und Schweden. In der Vergangenheit war die Vonovia immer wieder wegen dubioser Mieterhöhungen und intransparenten Nebenkostenabrechnungen aufgefallen.