Wer eine Eigentumswohnung besitzt ist meist Bestandteil einer Eigentümergemeinschaft. Besonders für den Fall, dass ein Komplex mit mehreren Wohnungen neu aufgebaut wurde, gab es bislang Unklarheiten: Ab wann ist die Bauabnahme rechtlich geschehen?
Wenn die Hausverwaltung durch das Treppenhaus und den Keller sowie die Wohnungen läuft? Oder wenn 80 Prozent der Eigentümer das getan haben und ihr ok gegeben haben?
Weder noch, laute die Rechtsprechung. Vielmehr gelte, sagt der Bauherren-Schutzbunds e.V. (BSB):
- Eine Abnahme sei erst erfolgt, wenn sie durch den jeweiligen Eigentümer wirklich erfolgt sei.
- Eine zeitliche Begrenzung der Abnahme gebe es nicht – weder für das Sondereigentum, noch das Gemeinschaftseigentum wie Treppen, Aufzüge, Hinterhöfe, Tiefgaragen etc.
Letztlich, sagt der BSB, sei eine Abnahme erst erfolgt, wenn wirklich alle Eigentümer ihr ok gegeben hätten.
Vertragsklauseln stehen nicht über dem Gesetz
In bisherigen Urteilen, so der Bauherren-Schutzbund, sei klargestellt worden, dass es letztlich jedem Eigentümer möglich sein müsse, Gemeinschaftseigentum auch zu besichtigen und eben baulich abzunehmen. Egal was in den jeweiligen Vertragsklauseln des Bauherren stehe.
Konkret bedeute dies: Eine Verjährung von Mängelansprüchen könne erst ab dann zeitlich geltend gemacht werden, wenn der Eigentümer das Gemeinschaftseigentum und sein eigenes Eigentum auch gesehen und die Abnahme durchgeführt habe.
Fakt ist: Gerade bei großen Bauvorhaben, in denen bis zu 100 Wohnungen platziert werden, zieht sich eine Abnahme und eine Fertigstellung oft über Jahre.
Mal ist in einer Wohnung das Abwasserrohr auf dem Balkon falsch gelegt, dann fehlt wieder ein Gitter. Auch ein Klassiker: Das Parkett war schon verkratzt, ehe der erste Mieter überhaupt eingezogen ist.
Die Klassiker bei der Bauabnahme
In der Schweiz müssen finale Mängeleinreichungen in der Regel bis zu einem Jahr nach Fertigstellung des Baus erfolgen. Meist geht dann der verantwortliche Bauherr mit einem Vertreter der Hausverwaltung noch einmal sämtliche Wohnungen, sofern vorhanden die Tiefgarage und sonstiges Gemeinschaftseigentum ab.
Zudem werden die Mieter Wochen vorher aufgefordert, mögliche Mängel zu fotografieren und zu dokumentieren und der Hausverwaltung bis zu einem Stichtag xy mitzuteilen.